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html模版北京樓市三次“定向加息” 哪類人最受傷
從5月1日起,北京首套房貸款利率折扣取消,二套房貸款利率在基準利率基礎上上浮20%,這是繼去年930調控政策實施以來,銀行機構第三次加碼住房按揭利率。

2017年元旦期間,首套房貸款利率折扣從原來的8.5折調至9折,2017年317房地產調控政策實施後,北京市主要銀行機構再次將首套房利率折扣調整至9.5折。

如果加上首付比例增加、房價處於歷史高位等因素,在北京購房的成本已是史上最高。受調控影響,北京樓市成交量大幅下滑,價格也出現瞭松動。

首套房購房成本上升5.8%

以一套90平方米普通商品住宅為例,按照北京市3月份二手房成交均價62768元計算,首套房和二套房購房成本分別提高瞭5.8%和2.66%。

對於首套房來說,總價是564.91萬元,首付35%,貸款368萬元。

若按照基準利率4.9%打8.5折,最高貸款期限25年等額本息計算,還款總額是593.14萬元,利息為225.14萬元,每月還款為1.98萬元。

若按基準利率計算,還款總額是638.97萬元,利息是270.97萬元,比上調前增加瞭45.83萬元;月供油煙靜電機為2.13萬元,比上調前增加瞭1500元,包括首付和還款總額的購房成本加瞭5.8%。

按照目前北京認房認貸政策,具備首套房資格必須是連續繳納五年社保或60個月個稅,且名下無房和無貸款記錄,也就是說,符合北京首套房資格的,主要以剛需群體為主。

對於改善型和有貸款記錄的剛需來說,首付比例提高,貸款金額減少。

同樣以90平方米總價為564.91萬元的商品住宅計算,首付比例為60%,貸款金額為226萬元。

按照1.1倍利率計算,25年等額本息的還款總額為411.91萬元,廚房油煙處理利息為185.91萬元,每月還款為1.37萬元。

按照1.2倍利率計算,還款總額增加至431.88萬元,比上調前增加瞭19.97萬元,購房總成本由原來的750.82萬元增加至770.79萬元,增加瞭2.66%。月供為1.44萬元,增加瞭700元,增幅為5.11%。

同樣的房子、同樣的房款,貸款年限同樣為25年,房貸利率加碼後,無論首套房還是二套房購房成本均在增加。但由於首付比例和利率不同,首付套成本增加瞭45.83萬元,二套房成本增加瞭19.97萬元。

哪類人最受傷

中原地產首席分析師張大偉認為,一系列調控政策對賣一買一的改善型購房者影響最大,“認房貸記錄按二套計算,首付比例提高到60%和80%,主要目的是為瞭打擊投機性炒房客,但從供需結構來看,增加瞭改善型群體的購房難度”。

在張大偉看來,房貸利率加碼屬於央行和銀監會監管范疇,主要是為瞭提高杠桿使用成本,並不屬於房地產調控,“由於這些年房靜電油煙處理機貸整體量級比較重,雖然增幅減緩瞭,但總量很大,增加房貸成本主要為瞭降低風險”。

對於房貸利率折扣調整增加瞭剛需群體購房成本,張大偉表示屬於誤傷,“總體來說,剛需尤其是無房無貸的群體,上調利率後,購房成本肯定會增加,其實,銀行部門應該把這類群體單列出來區別對待”。

目前,除瞭北京主要銀行調整瞭房貸利率優惠外,上海、山東等地部分銀行也開始上調首套房按揭貸款至基準利率。廣發證券研報顯示,4月份,35個主要城市首套房貸利率為4.52%,環比上漲0.03%,連續4個月上漲,且上漲加快趨勢明顯,“不排除未來其他城市跟進的可能性”。

未來房價或向下

在一系列房地產和金融調控政策影響下,業界普遍認為未來房價下跌可能性較大,一位鏈傢中介告訴經濟觀察報,由於目前成交量較小,對房價無法做出準確判斷,“不過最近業主報價有小幅降低,而且議價空間也大瞭”。

我愛我傢的一位中介也表示瞭類似看法,在我愛我傢掛牌的一套位於安定門附近總價970萬元的小三居房源,“前兩天我以虛擬買傢名義和業主溝通,問業主920萬元能不能談,業主說可以商量。”

根據北京市住建委公佈信息,在新建商品住宅領域,成交量變化幅度較小,1-3月份平均成交價格普遍在4.2萬-4.3萬元,4月份平均成交價格為45517元/平方米,環比上漲瞭2700元左右。

在二手房領域,3月份成交量為23930套,較2月份增加瞭88.54%,4月份成交量為16902套,環比下降瞭41.58%;價格方面,3月份成交均價為62768元/平方米,比1月份和2月份分別漲瞭9751元和8008元,4月份前17天平均成交價為54418元/平方米,較4月份下降瞭15.34%。

不過在張大偉看來,目前成交量走低,價格下降還不明顯,“未來下跌的概率大,跌多少不好判斷,起碼不漲瞭,不排除有一些著急用錢的業主會降價賣,但現在還不到時候,起碼得三四個月後會開始顯現。”

廣發證券認為,目前熱點城市按揭貸收緊趨勢明顯,除按揭貸成本的提升外,在控制全年新增信貸的背景下,預計未來幾個季度信貸將逐步縮量。“信貸的收縮對於行業成交量價的影響更加直接,在按揭貸款支持收緊的情況下,基本面下行趨勢也將更加明確。”

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