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2017年元旦期間，首套房貸款利率折扣從原來的8.5折調至9折，2017年317房地產調控政策實施後，北京市主要銀行機構再次將首套房利率折扣調整至9.5折。
如果加上首付比例增加、房價處於歷史高位等因素，在北京購房的成本已是史上最高。受調控影響，北京樓市成交量大幅下滑，價格也出現瞭松動。
首套房購房成本上升5.8%
以一套90平方米普通商品住宅為例，按照北京市3月份二手房成交均價62768元計算，首套房和二套房購房成本分別提高瞭5.8%和2.66%。
對於首套房來說，總價是564.91萬元，首付35%，貸款368萬元。
若按照基準利率4.9%打8.5折，最高貸款期限25年等額本息計算，還款總額是593.14萬元，利息為225.14萬元，每月還款為1.98萬元。
若按基準利率計算，還款總額是638.97萬元，利息是270.97萬元，比上調前增加瞭45.83萬元；月供油煙靜電機為2.13萬元，比上調前增加瞭1500元，包括首付和還款總額的購房成本加瞭5.8%。
按照目前北京認房認貸政策，具備首套房資格必須是連續繳納五年社保或60個月個稅，且名下無房和無貸款記錄，也就是說，符合北京首套房資格的，主要以剛需群體為主。
對於改善型和有貸款記錄的剛需來說，首付比例提高，貸款金額減少。
同樣以90平方米總價為564.91萬元的商品住宅計算，首付比例為60%，貸款金額為226萬元。
按照1.1倍利率計算，25年等額本息的還款總額為411.91萬元，廚房油煙處理利息為185.91萬元，每月還款為1.37萬元。
按照1.2倍利率計算，還款總額增加至431.88萬元，比上調前增加瞭19.97萬元，購房總成本由原來的750.82萬元增加至770.79萬元，增加瞭2.66%。月供為1.44萬元，增加瞭700元，增幅為5.11%。
同樣的房子、同樣的房款，貸款年限同樣為25年，房貸利率加碼後，無論首套房還是二套房購房成本均在增加。但由於首付比例和利率不同，首付套成本增加瞭45.83萬元，二套房成本增加瞭19.97萬元。
哪類人最受傷
中原地產首席分析師張大偉認為，一系列調控政策對賣一買一的改善型購房者影響最大，“認房貸記錄按二套計算，首付比例提高到60%和80%，主要目的是為瞭打擊投機性炒房客，但從供需結構來看，增加瞭改善型群體的購房難度”。
在張大偉看來，房貸利率加碼屬於央行和銀監會監管范疇，主要是為瞭提高杠桿使用成本，並不屬於房地產調控，“由於這些年房靜電油煙處理機貸整體量級比較重，雖然增幅減緩瞭，但總量很大，增加房貸成本主要為瞭降低風險”。
對於房貸利率折扣調整增加瞭剛需群體購房成本，張大偉表示屬於誤傷，“總體來說，剛需尤其是無房無貸的群體，上調利率後，購房成本肯定會增加，其實，銀行部門應該把這類群體單列出來區別對待”。
目前，除瞭北京主要銀行調整瞭房貸利率優惠外，上海、山東等地部分銀行也開始上調首套房按揭貸款至基準利率。廣發證券研報顯示，4月份，35個主要城市首套房貸利率為4.52%，環比上漲0.03%，連續4個月上漲，且上漲加快趨勢明顯，“不排除未來其他城市跟進的可能性”。
未來房價或向下
在一系列房地產和金融調控政策影響下，業界普遍認為未來房價下跌可能性較大，一位鏈傢中介告訴經濟觀察報，由於目前成交量較小，對房價無法做出準確判斷，“不過最近業主報價有小幅降低，而且議價空間也大瞭”。
我愛我傢的一位中介也表示瞭類似看法，在我愛我傢掛牌的一套位於安定門附近總價970萬元的小三居房源，“前兩天我以虛擬買傢名義和業主溝通，問業主920萬元能不能談，業主說可以商量。”
根據北京市住建委公佈信息，在新建商品住宅領域，成交量變化幅度較小，1-3月份平均成交價格普遍在4.2萬-4.3萬元，4月份平均成交價格為45517元/平方米，環比上漲瞭2700元左右。
在二手房領域，3月份成交量為23930套，較2月份增加瞭88.54%，4月份成交量為16902套，環比下降瞭41.58%；價格方面，3月份成交均價為62768元/平方米，比1月份和2月份分別漲瞭9751元和8008元，4月份前17天平均成交價為54418元/平方米，較4月份下降瞭15.34%。
不過在張大偉看來，目前成交量走低，價格下降還不明顯，“未來下跌的概率大，跌多少不好判斷，起碼不漲瞭，不排除有一些著急用錢的業主會降價賣，但現在還不到時候，起碼得三四個月後會開始顯現。”
廣發證券認為，目前熱點城市按揭貸收緊趨勢明顯，除按揭貸成本的提升外，在控制全年新增信貸的背景下，預計未來幾個季度信貸將逐步縮量。“信貸的收縮對於行業成交量價的影響更加直接，在按揭貸款支持收緊的情況下，基本面下行趨勢也將更加明確。”
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